Сразу скажу, что данную статью украл с одного форума!
И еще кое-что уточню. В моем случае это исключено, так как адвокатов или нотариусов или еще кого, выбирает сам покупатель. Хотя я конечно же могу порекомендовать кого-то, но тогда я беру ответственность и на себя тоже.
В защиту имиджа адвокатуры и прав инвестора в недвижимость Одной из самых знаменитых фраз Марка Тулия Цицерона была следующая: «Истина искажается как ложью, так и молчанием». Это означает, что коррупция будет продолжаться до тех пор, пока мы не начнём бороться за её искоренение и пока не перестанем от неё отворачиваться.
Рынок недвижимости проявляет чёткую тенденцию к улучшению. Это должно было бы привести все секторы и административные органы к искоренению старых ошибок и злоупотреблений, которые совершались несколько лет назад.
Существуют два типовых действия со стороны адвокатов, которые подлежат осуждению и должны быть исключены из нашей профессии: оплата незаконных комиссионных за привлечение клиентов для адвокатов и «небрежность» в использовании адвокатом финансового залога, оставленного ему клиентом для оплаты местного налога на прибыль нерезидентов в случаях, когда иностранец решает завершить свои финансовые операции в Испании.
НЕЗАКОННЫЕ КОМИССИОННЫЕ Первое действие состоит в заключении договоров между некоторыми адвокатскими конторами и третьими лицами (особенно с риэлтерами), по которым последние обещают отправлять иностранных инвесторов-покупателей в конкретные конторы в обмен за получение или процентов от их гонораров, которые могут достигнуть 20% - 25%, или иного материального вознаграждения. После подписания такого соглашения, агенства систематически рекомендуют своим клиентам обратиться за юридическими консультациями в «сотрудничающие» конторы и получают от адвоката свои «экстра комиссионные», не обращая внимания не только на качество знаний адвоката, но и на то, что это может привести к конфликту интересов, который в свою очередь приведет к нанесению ущерба интересам клиента.
Цель риэлтера заключается в продаже недвижимости, а цель адвоката – юридически грамотное обслуживание клиента. Это на практике означает, что адвокат должен предупредить клиента и даже рекомендовать ему не заключать сделку, если в ней обнаружилась какая-то неправильность или аномалия. «Конфликт интересов» - неоспоримый.
Будет ли адвокат, подписавший «соглашение о сотрудничестве» с агентством недвижимости, рекомендовать клиенту не совершать покупку, предлагаемую агентство, рискуя, таким образом, испортить свои отношения с тем, кто является одним из его основных поставщиков клиентов? И будет ли риэлтерское агентство продолжать отправлять клиентов в те адвокатские конторы, которые будут рекомендовать клиенту не совершить сделку? В конечном счёте
адвокаты, связанные подобными соглашениями, не могут предлагать свои услуги на независимой основе.
Вышеописанное поведение не только нарушает этические правила, которые обязаны соблюдать все адвокаты, но и является недобросовестной конкуренцией, преследуемой по закону. Если мы закроем глаза на это и сосредоточимся исключительно на клиенте - инвесторе, то вышеописанные «соглашения» заключают в себе в конечном счёте риск, так как основной интерес адвоката будет сосредоточен не на верном и независимом обслуживании своего клиента, а на удовлетворении интересов риэлтерского агентства, которое отдаст ему часть своего дохода.
«Упущение» или «небрежность» в использовании адвокатом финансового залога (especial referencia al impuesto sobre la renta de no residentes) Второе действие состоит в том, что адвокат «забывает» использовать по назначению оставленный ему клиентом денежный залог, служащий для оплата налога на прибыль нерезидентов (IRNR).
Многие иностранцы принимают решение вернуться в свою страну и продать дом или квартиру, которую они имели в Испании. С этого момента у них появляется обязанность по уплате налога на прибыль нерезидентов (IRNR) либо как непосредственных собственников недвижимости, либо как владельцев испанской или иностранной компании, имевшей эту недвижимость на своем балансе. То есть, независимо от юридической формы приобретения собственности иностранцы обязаны оплатить этот налог на прибыль от ее продажи. Срок для подачи документов и оплаты налога - один месяц с момента подписания договора купли-продажи.
В нашей практике было уже немало случаев, когда клиент оставил третьим лицам (своему адвокату или доверенному лицу) денежную сумму, необходимую для оплаты этого налога, и со спокойной душой вернулся к себе на родину, даже не подозревая, что доверенное лицо «забыло» выполнитьего просьбу и оставило себе полученные деньги. Ситуация эта чревата тем, что представляет собой серьезное нарушение налогового законодательства, и тем, что выявить описанное правонарушение очень сложно.
Налоговая вряд ли знает, что произошла передача права собственности на недвижимость - в большинстве случаев она осуществляется через продажу фирмы, имеющей на балансе эту собственность. Но даже если подобная передача и была обнаружена, более чем вероятно, что налоговые органы не знают о местожительстве иностранца-инвестора в другой стране, а потому не могут его уведомить о неоюходимых в этой ситуации действиях. После четырех лет у налогового обязательства истекает срок давности, что приводит к возмутительной ситуации:
- Hалоговая не может требовать уплату налога.
- Иностранный инвестор уверен, что он выполнил свои налоговые обязательства перед испанским государством, оставив достаточно денежных средств для уплаты налога своему адвокату или представителю.
- Третье лицо, которое не выполнило или «забыло» выполнить поручение, становится обладателем денежных средств, которые, априори, никто не будет требовать вернуть и которые способствуют его личному обогащению.
Трудно поверить, но существует судебное решение, которое защищает «забывательскую теорию адвоката» (в случае, когда речь идет о сумме в почти миллион евро). Оно квалифицирует описанное поведение как простое нарушение договора, а не как преступление, состоящее в злоупотреблении залогом. И основание для этого - забывчивый адвокат берет на себя обязательства по оплате основного долга, процентов и штрафов, если в случае обмана он был «пойман за руку».
Подобное решение не только представляет собой серьезную ошибку с точки зрения закона, но и способствует процветанию подобного поведения. Учитывая огромные трудности по обнаружению подобных действий, некоторые неприглядные личности могут подумать, что при «забывании» своего обязательства перед клиентом их оправдают, а потому, присвоив себе эти незаконно удержанные суммы, они могут быть наказаны только тогда, когда дело полностью раскрыто. Только в этом случае они вернут «забытую» сумму клиенту, но незаслуженно обогатятся на необнаруженных случаях, которых очевидно будет большинство.
И в заключение отметим, что нельзя допускать, чтобы эти или другие незаконные действия вредили честному имени адвокатов - многих наших коллег, выполняющим свою работу честно и профессионально, а также тем риэлтерским агентствам, которые не заключают такие несправедливые по отношению к своим клиентам договорённости.
Если профессиональные коллегии не положат конец этим злоупотреблениям, возникнут ассоциации, которые не станут мириться с этой «игрой краплеными картами» и терпеть извращенный имидж, который создает адвокатам вышеописанная практика. И они запросят необходимую поддержку в компетентных органах или судах. И сделают это для того, чтобы рынок юридических услуг был открытым, честным, достойным доверия и солидарным. И чтобы клиент мог воспользоваться юридическими услугами без «зависимых и небезопасных рекомендаций», которые будут предлагать ему независимые и уважающие законы и права клиентов адвокаты. Очень аккуратные в выполнении требований клиентов и в обращении с оставленными в их распоряжении денежными средствами.
