«Слышен денег громкий шелест – это лох пошел на нерест!» (Фольклор) Тут недавно на одном форуме возник очередной срачь, который с подвигнул меня написать данный пост.
Итак чем же может обернуться аренда в Испании, для арендодателя.
Начнем из далека. Многие агентства для того, что бы продать недвижимость прибегают, как я считаю, не честным приемам. А именно: они заманивают клиентов рассказами о выгодной последующей аренде. Мол это не просто покупка, но и в дальнейшем постоянное получение прибыли. В общем очень выгодный актив.
Почти все из вас в детстве смотрели советский фильм "Приключение Буратино или золотой ключик" и должны помнить слова из песни кота Базилио и лисы Алисы. На жадену не нужен нож, ему покажешь медный грош и делай с ним, что хошь!
В нашем описываемом случае этот принцип главенствующий. Мол аренда будет приносить вам доход и даже можно брать ипотеку и эта же аренда будет "отбивать" ее. Или частично компенсировать.
Сказать что это не так, я не могу. Есть такое! Но способны на это не многие, так же как не многие выигрывают лотереи.
В чем же дело, ведь вроде все логично. Испания, солнечная страна, средиземное море - в общем рай для туристов. Купи домик на берегу и сдавай его желающим. Но так кажется только тем, кто не знает местных законов.
А местный закон суров и не дешев! Вы можете судиться до посинения и выиграть дело (и даже наверняка), но при этом потратите столько денег и нервов, а главное время. Что ваша победа будет пиррова.
Пиррова победа — античный мем: победа такой ценой, что её можно смело считать поражением. Первый камень аренды. Вы сдали свой домик арендатору, при этом тщательно все проверив (его состоятельность на глазок, внешний вид и вообще он вам понравился и показался платежеспособным). При этом сдали на долгий срок. По законам Испании арендатор имеет право жить там до 5 лет. Ну сначала на год, а если вы его не попросили освободить по происшествии этого года, то потом он может смело жить еще 4 года.
И вот тут в основном возникает этот "подводный валун".
Арендатор платил исправно, но по каким-либо причинам, вдруг перестал. Месяц не платит, второй, а там и третий. Вы начинаете суетиться, названивать ему или фирме-посреднику, мол разберитесь, вы же его мне предложили. На что вам фирма резонна ответит: это не наша проблема, мы вам помогли найти, помогли оформить документы на аренду, получали свои комиссионные за то, что переводили деньги от арендатора к вам и проверяли их правильность (все зависит от вашей договоренности с фирмой), а вот за платежеспособность арендатора мы ответственности не несем. Так что это ваши проблемы. Мы конечно же можем вам помочь, но для этого нужно нанять адвоката, написать заявление в суд и все тому подобное. Но при этом вы должны понять, что наша фирма не занимается благотворительностью. Мы работаем за вознаграждение.
На ваше замечание что вы же им платили ежемесячно их комиссионные, они скажут, что платили за услуги. А эта услуга по "разбору полетов с арендатором" ни где не фигурировала. И будут правы.
И так что мы имеем, для первого раза. Арендатор живет, не платит, вы его выселить не можете. Не пойдете же вы ему морду бить, это вам не дома! И к тому же, к вашему удивлению, полиция будет на его стороне. По закону они имеют право выселять, только по решению суда. А взятка в силовых местных структурах вам не поможет, скорее наоборот ухудшит ваше положение. Могут и привлечь, имейте в виду, такие действия тут чреваты последствиями. Объяснение этому феномену просты: ради ваших пару тысяч, работник полиции терять свое насиженное место не захочет (это госслужба, со всеми причитающимися пожизненными надбавками, льготами и прочим). А миллион, что бы компенсировать ему, в случае потери места, вы ему не предложите сами.
Так вот, полиция вам не поможет. остается еще один вариант, "навалять" неплательщику самому. Но и это тут чревато. Арендатор может подать на вас в суд, мол насильственно выселяет, сломал мол антикварный шкаф, который стоит миллион 8). В общем в этом случае вы можете еще и должны останетесь. Ну а если физический ущерб он докажет, то домик вам служебный тут в миг оформят. Может быть не домик, но вот комнату организуют точно.
В общем, если арендатор не платит, выход у вас один, идти в суд.
Камень второй. Вы обратились в суд и тут выяснилось, что таких заявителей, почти пол Испании и ваше дело может быть за год решиться. Хотя сейчас грозятся решать такие дела минимум за полгода. Но сами понимаете, что значить обещание с экрана телевизоров, пусть и президента и реальность жизни.
Да имейте в виду, за суд там пошлины всякие придется платить вам. За просто так тут даже прыщ не вскочит.
Допустим вы подали в суд, назначили его через пару месяцев (повезло), а арендатор за неделю до суда, взял и свалил с квартиры. Все уважаемые, проблемы нету. А значить в суде вам делать не чего! Ну а ждать когда там арендатор, выплатит вам компенсацию по решению суда, это все равно, как ждать у моря погоды.
ждать у моря погоды:ожидать милости от судьбы, ничего не делая, чтобы добиться успеха. В общем минимум полгода вы несете убытки.
Третий камушек. Это в случае, что вы там дома, а сдаваемое жилье тут. И вам нужен адвокат-посредник, для суда и прочего делотолкания. А вот тут как раз ваша фирма-посредник, которая вам помогла купить хатку, которая вам рассказывала сказки об аренде круглогодичной, причем ну очень выгодной, которая нашла вам этого горе-арендатора (хотя это не ее вина) и которой вы платили ежемесячные комиссионные, за то что приглядывают. Опять предложит вам свои услуги. За которые вам придется опять платить.
Есть еще всякие камушки, у каждого, в каждом случае свои. То арендатор мебель прикарманил, то оставил квартиру как после потопа. То задолжностей за коммунальные услуги оставил тучу.
В общем как видите "невидимых" булыжников в этом деле много. Я еще не писал про налоги и затраты по содержанию жилья. Поэтому прежде чем слушать агентства расхваливающих то или иное жилье, а самое главное приносящее хороший доход с аренды, нужно с опаской.
В этом случае вас разводят, как Буратин, если не сказать грубее.
Это не значить, что покупать жилье с целью сдачи в аренду не надо. Почему нет, если подвернулся случай. Но рассчитывать с "последними копейками" на аренду, а еще при этом прибегать к ипотеке. Это верх безрассудства.
И не слушайте знакомых и друзей, которые говорят, что мол я за это лето поимел с аренду надцать тысяч. Вы лучше попытайте его, а сколько он затратил денег на это. И когда если вам повезет и друг расскажет (хотя я в этом сомневаюсь, кто же сознается, что его развели), вы поймете. Что от этих надцати тысяч, останется, в лучшем случае половина, если не меньше. Что означает, что лучше вложить имеющиеся деньги на депозит и получать проценты по нему, без головной боли.
Вот и все что я хотел сказать. Доказывать что я прав, я не буду. Мне просто лень составлять смету расходов и налогов, по которой будет видно, что "овчинка не стоит той выделки". Хотя если у вас деньги ляжку жмут и надо их как то сохранить, то это уже другое дело. И тут уже хатка под аренду становиться более привлекательна. Но это уже другой расклад и другой сказ.
25.10.2012
