Законодательные нормы постоянно обновляются в соответствии с меняющимися условиями на рынке недвижимости.
Ограничений на количество и площадь приобретаемых объектов недвижимости на территории Испании для не резидентов не существует.
Покупка вторички Продать недвижимость в Испании имеет право только сам владелец или же лицо, имеющее нотариально заверенную доверенность от имени владельца. Если владельцев недвижимости несколько, либо владелец состоит в браке, то согласно требованиям Гражданского кодекса Испании при продаже необходимо присутствие и согласие всех владельцев либо нотариально заверенная доверенность от них.
Агентства недвижимости в Испании имеют соответствующую лицензию. Если вдруг возникнет вопрос о недоверии к продавцу, можно сделать запрос в Регистр собственности (Registro de Propiedad). По запросу в Регистр покупателю выдаётся документ, называемый Nota Simple (Нота простая), в которой содержится информация о всех собственниках недвижимости и ее параметрах.
После того, как покупатель окончательно определился с выбором, составляются либо "частные" контракты, либо "публичные". Это зависит от степени готовности документов к подписанию у нотариуса. Частные контракты имеют такую же юридическую силу, что и публичные, но не могут быть вписаны в Регистр собственников и не являются обязательными для третьих сторон, таких, например, как кредиторы продавца. Если же документы и продавец с покупателем готовы, то стоит сразу переходить к заключению публичных документов, заверяемых нотариусом. Так, контракт купли-продажи называется Escritura de compraventa (Эскритура). Он регистрируется нотариусом. При подписании контракта покупатель выплачивает 10% от стоимости недвижимости, тем самым, резервируя недвижимость за собой. Недвижимость переводится в собственность покупателя при подтверждении поступления оплаты на баланс продавца. После оплаты всех сумм ему выдается Нотариальная копия купчей, после чего покупатель становится полноправным владельцем.
Далее Эскритуру необходимо зарегистрировать в Регистре собственности. В течение 30 дней после подписания Эскритуры покупатель должен уплатить так называемый "гербовый сбор" - 1%. В Регистре происходит регистрации нового владельца, а также для последней проверки правильности оформления акта. В течение 2-3 месяцев (срок устанавливается Реестром) покупатель получает на руки зарегистрированный оригинал купчей — Escritura Publica, которой уже присвоены собственный регистрационный номер, номер записи, листа и тома занесения её в Регистр. В течение 30 дней после подписания Эскритуры покупатель должен уплатить так называемый "гербовый сбор" - 1%.
В случае наличия ипотечного кредита зарегистрированный оригинал Эскритуры хранится в банке, выдавшем кредит, до момента его полного погашения.
После заключения договора купли-продажи необходимо с нотариальной копией заключить договора на коммунальные услуги, которые будут оплачиваться с расчетного счета покупателя.
С момента получения Нотариальной копии купчей (то есть еще до регистрации Эскритуры в Регистре собственности) покупатель и все члены его семьи имеют право на получение годовой мультивизы, которая позволяет пребывать на территории Испании и стран Шенгенского договора 180 дней в году (90 дней в каждом полугодии). Приобретение недвижимости не дает права получения вида на жительство. Для его оформления права на жительство требуется наличие источника существования в виде счета в местном банке на сумму не менее 150 тыс. долл., собственного бизнеса, работы по длительному контракту.
Покупка новостройки При покупке новостройки застройщиком будет предлагаться подписать контракт резервирования и внести резерв, обычно в размере 6.000 евро. Контракт резервирования обычно ведет лишь к снятию недвижимости с продажи на 30 дней, что сегодня не особенно актуально. Поэтому, если в контракте не оговорены условия возврата денег покупателю, которые его устраивают, лучше его не подписывать и эти деньги не вносить. Некоторые достойные компании соглашаются на пункт в контракте, где оговаривается, что покупатель может забрать свои деньги если передумает.
Далее силами юриста покупателя необходимо провести анализ предложения застройщика и составить грамотный контракт (Contrato privado de compraventa). После согласования и подписания договора вносится первый платеж, который обычно составляет 10-25% от всей суммы и налог НДС. После этого покупатель уже не сможет выйти из сделки без потери задатка и других платежей, предусмотренных как финансовая санкция по договору. Для подписания контракта необязательно личное присутствие в Испании.
Подписанный продавцом контракт может быть отправлен по факсу для подписания покупателем и отправки обратно так же по факсу. Тем не менее, нужно будет впоследствии обменяться оригиналами по почте.
Далее в течение срока строительства, которое может быть любым в пределах 2 лет, в зависимости от условий контракта, нужно будет делать ряд промежуточных платежей. По факту совершения платежей следует получать у продавца официальные выписки с их детализацией.
После того как недвижимость построена, покупатель вступает во владение ею путем подписания публичных документов у нотариуса. Но прежде чем делать это, юрист покупателя должен выполнить серию заключительных проверок: убедиться, что завершение строительства сертифицировано зарегистрированным архитектором (Certificado de final de obras) и местный муниципалитет выдал, или выдаст, лицензию первого заселения на недвижимость (Licencia de primera ocupacion). Кроме того, необходимо запросить данные по своей недвижимости в регистре собственности для проверки того, что на ней нет неожиданных долгов или запретов. Не следует подписывать никаких документов, прежде чем юрист не проверит запись в регистре.
Также необходимо проверить, что девелопером или застройщиком организована необходимая страховка для покрытия строительных дефектов, как то требуется по строительному законодательству. Эта страховка должна составлять часть руководства по эксплуатации недвижимости (libro del edificio), которое девелопер дает покупателю. По возможности, следует организовать проверку недвижимости дипломированным оценщиком на предмет наличия каких-либо проблем, которые могут вызвать перенос сроков строительства. Также при осмотре уже построенного дома необходимо все недочеты тщательно задокументировать и предъявить застройщику для устранения.
После всех проверок можно приступать к завершению сделки и подписанию документов у нотариуса. Процесс подписания такой же, как со вторичной недвижимостью. После подписания документов покупателю нужно оплатить соответствующие налоги, вписать себя в регистр собственности, обновить кадастровую запись, заключить контракты на коммунальное обслуживание и принять участие в учреждении сообщества владельцев.
Оплата После того, как выбрана недвижимость, необходимо открыть банковский счет и получить так называемый NIE (идентификационный номер иностранца). Со счета будут вестись все платежи – как за саму недвижимость, так и за коммунальные услуги. В случае ипотеки счет открывается в том же банке, в котором покупатель будет запрашивать ипотеку.
Для получения NIE необходима, в числе прочих документов, справка о происхождении денег. Однако в некоторых курортных регионов администрации некоторое время закрывали глаза на нарушения этого пункта. Сейчас в Испании ведется активная кампания по препятствованию практике отмывания денег и коррупции, связанной со строительством и сделками с недвижимостью.
Также в Испании существует практика нелегального занижения стоимости недвижимости для уменьшения налоговой базы. В контракте по соглашению с продавцом указывается заниженная стоимость недвижимости. Реальная цена прописывается в неофициальном договоре между сторонами. Об этих тонкостях и гарантиях сторон обычно консультируют риэлторы. Тем не менее, это финансовое нарушение. Никогда не следует соглашаться платить "серые" деньги, если недвижимость сдана в аренду, и следует быть очень осторожным, прежде чем соглашаться на любую не задокументированную оплату наличными, когда берется ипотека.
Существует несколько вариантов оплаты: оплата напрямую продавцу, оплата через агентство недвижимости, оплата через юриста продавца и оплата через своего юриста. Лучше всего оплатить депозит через 3-е лицо, например, через юриста (идеально через своего), который должен будет передать его соответствующей стороне согласно условиям контракта. На практике наиболее распространена передача через агентство, если агентство недвижимости профессионально и надежно. Если оплата будет происходить через 3-е лицо, покупателю следует убедиться, что деньги будут проводиться по счету условного депонирования.
Мошенничество Одним из распространенных методов мошенничества является продажа арендуемой недвижимости. Аферист выдает себя за владельца виллы в Испании, предъявляя подделанные правоустанавливающие документов. Еще одной разновидностью такого рода афер является фиктивная смерть владельца недвижимости.
Другой тип мошенничества тесно связан с деятельностью коррумпированных администраций некоторых курортных регионов Испании. Так, по одному из законов запрещается строительство домов в некоторых прибрежных зонах. Однако во многих случаях мэрии обошли инструкции по планированию прибрежной территории и получили взятки в обмен на лицензии. Это уже привело к появлению указа, запрещающего владельцам прибрежной недвижимости продавать или передавать ее по наследству.
Во избежание всех этик неприятностей необходимо пользоваться услугами опытного юриста.
