Борьба за эту недвигу происходила в течении почти полугода.
Как то раз, производя поиски под заказ и для себя лично. Я нарвался на одну квартирку (в районе где искал). А искал я не центр Барселоны, центр мне и даром не нужен! Мне был нужен ВИД ИЗ ОКОН (вот это настоящая ценность).
Ну так вот, заглянул я в эту квартирку, за которую хозяева просили намного дороже, моих возможностей. 180 000 евро.
Реальная цена этой хатки на тот момент была примерно 140 000, может чуток выше.
Пройдя по квартирке, я сразу оценил ее возможности (хотя она была "убита", не так что бы очень, но все же), а особенно вид из зала на Барселону. И сходу предложил хозяевам 140 000 в течении месяца.
На следующий день хозяева, к моему удивлению, согласились. Я был рад! Так как еще не знал в какую проблему я вляпаюсь.
Хозяева объяснили, что имеют долг и что продают, потому что хотят за него рассчитаться. Так же объяснили, что их квартира находится под Proteccion Oficial (это значить, что получили они ее от муниципалитета и в течении 30 лет продать ее могут только за сумму указанную муниципалитетом). Срок заканчивается 2014 году.
И это была первая проблема! Так как стоимость от муниципалитета, была 56 000 евро. А значить на серьезную ипотеку рассчитывать не приходилось. Договоренность с банками у меня была, но на нормальную цену, типа более 100 000 и давали до 70 000 ипотеки.
А тут, как ни крути больше 45000 не получишь.
Вторая проблема, была в том, что оставшуюся часть пришлось бы платить черными (хотя для меня это и вовсе не проблема). Проблема бы была в будущем, если бы собрался продать ее дороже (такой вариант я тоже не исключал). А значить попал бы на налоги с разницы. Я это сразу сообразил. И на основании этого стал ломать цену продавцов.
Съездил проконсультировался с адвокатом, выяснил процент (который бы пришлось платить с разницы). Ну и объяснил продавцам, что мол: не выгодно мне это! Таким образом опустил еще 15 тысяч с из цены. Сговорились на 125 000 евро.
Поехали к адвокату, что бы он проверил все доки продавцов на хатку. Ну и заключить контракт de arras (залога). У адвоката выяснилось, что хатка-то, в долгах как в шелках. На нее наложен арест, от 4 кредиторов.
Естественно, контракт залога мы не стали оформлять. Поняли, что хозяева темнят, что-то. Решили разбираться дальше. Ну уж очень хатка запала в душу.
Стал я искать пути решения, возврата долгов за хозяев. В общем то все было не так уж сложно. Наша цена покрывала, все их долги, на то время, вот только приходилось занять денег у друзей, месяца на три. Что бы потом получить ипотеку и отдать.
Но хозяева, что-то темнили, все тянули время. Хотя я уже понимал, что это хатка не их, а кредиторов и что каждый просроченный день, они погружаются в долговой омут.
Выяснив от хозяев, кому они должны, я фактически обговорил со всеми, кроме одних. Первых кредиторов по списку. Хозяева упорно меня не хотели к ним вести, тянули время. Потом выяснилось, что они решали проблему с одним из кредиторов (это был банк) на предмет рефинансирования ипотеки, с дополнительным залоговым обеспечением.
Но банк с которым они работали BBVA (по моим понятиям, проблемный). Залогов у него много, поэтому почти не кредитуют, дополнительную недвигу. Только дают на свою, которая у них заложена. Этим страдают почти все испанские банки.
Да и вообще, как я понял, банки вообще не адекватные,
читать про это можно тут. Просто сразу поясню, что банк не получил с этой квартирки ни чего, а мог. Если бы не упирался и был бы погибче.
С первой нашей встречи с хозяевами, прошло почти пару месяцев, наконец хозяева стали шевелиться. И привели меня к первым кредиторам. Где выяснилось, что у тех уже давно дата суда назначена. И что осталось пару недель.
Кредиторы сходу мне предложили эту квартирку, за 108 000. Я уже было согласился, но решил выяснить, что к чему. Пришлось выяснять у адвокатов, что такое судебные торги (Subasta) и с чем их едят. Когда все я выяснил и прояснил для себя, что как ни крути, а за хозяевами остается последнее слово (в цене).
Я предложил кредиторам цену в 90 000, только на том основании, что они могли бы снять квартиру с торгов (отменить суд). И выждать время когда долг хозяев квартиры вырастит до более большой суммы. На этот месяц долг был 74 000, а интерес их рос почти 2000 в месяц. Теоретически я мог бы купить эту квартирку за 75 000.
Но у хозяев все же оставался шанс улучшить свое положение и найти другого покупателя. Наступил день торгов. На торгах появился еще какой-то залетный спекулянт, ему кредиторы все объяснили, что к чему. Типа: извини, но эта квартирка за нами. Я не пояснил читателю, что первые кредиторы, это была частная контора.
Вы уже люди не маленькие должны понимать, кто за такими конторами стоит.
В общем торги прошли "без пыли и шуму". Кредиторы получили, на торгах, хатку за 76000 (переплатив для приличия 2000). Оставалось только договориться с хозяевами и уговорить их выехать из хатки добром, по собственному желанию.
Но вот тут как раз вылезла, та последняя возможная проблема от хозяев, которая меня больше всего волновала. Через пару дней, у них появился покупатель, готовый поднять цену (одна фирма по недвиги). Через которую я и нашел эту хатку. И хозяева стали на путь шантажа: кто больше нам даст налом, тому и продадим. А у меня уже денег было в обрез. И рассчитывать на ипотеку не приходилось.
Пришлось звонить кредиторам, с которыми была договоренность на выкуп у них хатки и объяснять ситуацию. Мол ребята, вы в таком случае не увидите от меня разницу, а я не увижу квартирко. И предложил им умерить свои аппетиты.
Типа вам 5000 налом, хозяевам тысяч 15 000, что бы вышли из хатки добром (по закону если, то у них есть определенное время, которое можно затянуть, при желании). В общем ударили по рукам.
Хозяева тоже остались довольны, а куда им деваться. Хоть на них и осталось еще куча долгов, перед другими кредиторами, но ведать им на это плевать. А черный нал, он и в Африке черный. Вот так завершилась это эпопея, с покупкой дешевой квартирки.
Теперь мне светит другая эпопея. Получить от банка ипотеку, на уже купленную квартиру и сделать в ней ремонт. Это тоже не так просто, как кажется. Кредит на ремонт и ипотека имеют разный процент банковского интереса. Но выход из этой ситуации я уже имею, точнее знаю как все обстряпать.
p.s. Многое из написанного я опустил, особенно всякие мелкие но "важные шаги" для решения этой покупки. Но прошел я многое, выяснил многие "подводные камни" существующие при сделках купли-продаже. Так что как говорил Суворов: трудно в учении, легко в бою. Переосмыслив эту фразу, можно сказать следующее: проведя одну тяжелую сделку, вы приобретаете опыт, как за пяток простых.
Теперь я знаю, что такое субаста (судебные торги). А значить у меня появилась, дополнительная возможность для заработка. Ведь уже свою квартирку, я могу прям сейчас за 140 000 пихнуть. Но как говорят: такая корова нужна самому. А моей семье так в квадрате. Так как кризисные времена, лучше переживать в собственной хате.
До этого я арендовал, лет 10. Так как не видел смысла покупать в ипотеку и когда интерес банка был для меня выше, чем плата аренды за квартиру.
В общем мне бы теперь спонсора найти бы. Пусть и "кризис на дворе", но в такие мутные времена, мне обычно "карта прет". Так как уже два кризиса за плечами. Нынешний третий.
Получается, что за последний год "просидев у жены на шее" я заработал примерно минимум 80 тысяч.
Как начинал поиск квартирки Эти строчки я написал моим неумным оппонентам, которые меня поливаю грязью, в форумных срачах в русско-испанском инете. То что они это читают, я не сомневаюсь. Некоторые просто тупо сдирают мои мысли, чуток переделав размещают у себя (хотя я тоже не безгрешен).
p.s. Цены описанные тут, приближенные к действительности, но не точные! Точных цифр я Вам не дам, это типа интимная инфа. Но очень рядом. Да и еще, это все может быть моими фантазиями, в целях привлечения клиентов.
